Что такое апартаменты?

 

1

Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:

    Роскошные номера в отелях;
    Просторные квартиры в престижных жилых комплексах.

Формат апартаментов востребован, как правило, в крупных городах и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Конечно, спрос на апартаменты здесь несколько ниже, чем спрос на стандартные квартиры или квартиры студии, однако и проектов с апартаментами в Москве реализуется меньше. Хороший спрос на апартаменты связан с тем, что это наиболее доступный в старых границах Москвы формат недвижимости для проживания и инвестирования. При этом, доходность от инвестирования в апартаменты, так же как и в случае с квартирами, формируется за счет повышения стадии строительной готовности, поэтому выгодно покупать апартаменты на начальном этапе строительства. Риски же недостроя и срывов сроков строительства при покупке объектов первичного рынка можно минимизировать, если тщательно изучить всю документацию по объекту, а также портфель проектов застройщика и его финансовое положение.

Апартаменты в башне «Сaнкт-Пeтeрбург» элитного комплекса в районе Москва-Сити. Частная резиденция площадью 172 кв. метра. Архитектор Егор Серов

Апартаменты пришли в Россию с Запада фактически как гостиничные номера, которые сдавались в аренду на длительный срок. Со временем стал развиваться сегмент купли-продажи апартаментов. Первые сделки были заключены в начале двухтысячных годов. В центре Москвы в то время был серьезный дефицит элитных новостроек с полноценными квартирами, а состоятельные бизнесмены, уставшие от постоянных пробок, хотели жить недалеко от работы! Именно тогда начался взрывной спрос на апартаменты в еще строящихся небоскребах ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, покупателей стали интересовать нестандартные форматы жилья (лофты, мансарды, «двухуровневые квартиры», пентхаусы.), которые так же стали строить в сегменте апартаментов (для упрощения юр. оформления и введения этих объектов в эксплуатацию).

Еще одной причиной роста числа апартаментов стал экономический кризис 2008 года. Тогда спрос на офисные площади в Москве резко упал, а строящихся на тот момент бизнес-центров было слишком много. Застройщики быстро сориентировались и нашли альтернативу коммерческой недвижимости: апартаменты. В результате этого с 2009 года объем предложения апартаментов стал стабильно увеличиваться и сейчас составляет около 16-17% от общего объема первичного рынка недвижимости.

В настоящий момент, апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. Их покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины. Всех привлекает цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей — она достигает 25-30%. Деньги они смогут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, кроме того, стабильный доход можно получать от сдачи апартаментов в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются).

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Однако, в данный мрмент ситуация изменилась и на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. Низкая цена обусловлена тем, что нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Главным же отличием апартаментов от классических квартир является их юридический статус. К сожалению, многие люди не понимают разницы между этими понятиями и по привычки называют апартаментами любую роскошную квартиру. На самом деле, главная отличительная черта апартаментов на российском рынке недвижимости — это отсутствие статуса жилого помещения и, как следствие, — возможности для прописки. Получение временной регистрации сроком на пять лет предусмотрено только в апартаментах гостиничного типа.

Если говорить об апартаментах в реконструируемых зданиях, то они в меньшей степени соответствуют традиционным квартирам в силу своих конструктивных особенностей, поскольку изначально такие здания не предусматривали использования в качестве жилых помещений. Апартаменты можно разделить на две категории объектов — апартаменты гостиничного типа, в которых предусмотрена временная регистрация сроком до 5 лет, и апартаменты административно-делового типа, где такая возможность отсутствует. Лофт-апартаменты как реконструируемые объекты относятся ко второй категории, а апарт-отели соответственно к первой.

Плюсы апартаментов
К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов в рамках многофункциональных комплексов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Минусы апартаментов
Главный минус — специфический юридический статус, отличный от стандартов принятых для жилых помещений, отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию, а также все связанные с этим ограничения. Кроме того, для апартаментов как нежилых помещений законом предусматривается налог в размере 0,5%, а для жилых помещений – 0,1%. При этом, стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен — топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках. Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. Услуги ЖКХ для апартаментов на 10-20% выше, чем для традиционных квартир. В целом же схема взаимоотношений с управляющей компанией выстраивается по тому же принципу, что и в жилых комплексах.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты получат еще большее распространение в связи с тем, что темп и образ жизни современных людей постоянно меняются, а дефицит пригодных для жилой застройки площадок ощущается все острее. Сегодня же, апартаменты  в качестве места основного проживания можно рекомендовать только тем у кого уже есть регистрация по другому адресу.


Вернуться на предыдущую страницу

⇑ Наверх
⇓ Вниз